Verbouwen: volgorde, planning en wat je zelf doet

Welke soort verbouwing je voor je hebt

Verbouwen is een verzamelnaam voor ingrepen die weinig met elkaar gemeen hebben. Een badkamer vervangen op dezelfde plek, een muur tussen keuken en kamer weghalen en een zolder tot slaapkamer maken vragen elk een andere vakman, een andere vergunningsvraag en een andere wachttijd.

Drie vragen sorteren bijna elk plan. Raakt het werk de constructie, dus een dragende muur, een vloer of het dak? Verplaatst het een afvoer? En komt er ruimte bij, of verandert alleen de afwerking? Hoe verbouwen zich verhoudt tot de kleinere klussen als boren, ophangen en aansluiten, staat in het overzicht van klussen in huis.

Hoe verder een plan naar onderen zakt in de tabel hieronder, hoe meer het wordt bepaald door dingen die je niet ziet: de richting van de vloerbalken, de plek van de standleiding en de ruimte in de groepenkast. Opknappen plan je op de agenda van de schilder, een totaalrenovatie op droogtijden en levertijden.

Welk werk in welke volgorde op de bouw komt, van slopen tot kitten, staat uitgewerkt bij de planning van een verbouwing. Hier gaat het om de keuzes die daarvoor liggen: wat mag, wat kan, wat je zelf doet en wat je meeneemt nu het huis toch openligt.

Lees de laatste kolom als waarschuwing vooraf. Wat daar staat, is het punt waarop een plan van dat soort het vaakst stilvalt, en bijna altijd is het iets wat je met een meting of een telefoontje vooraf had kunnen weten.

Soort verbouwing	Wat er meestal bij komt kijken	Wat de planning bepaalt	Waar het het vaakst op vastloopt
Opknappen zonder te breken	Schilderen, behangen, een nieuwe vloer, plinten, deuren afhangen	De agenda van een of twee vaklieden en de droogtijd van verf en egaline	Een nieuwe vloer van 10 tot 15 mm die de binnendeuren laat slepen
Keuken vervangen op dezelfde plek	Kasten, werkblad, apparaten, tegels of plaat achter het blad, soms extra groepen	De levertijd van keuken en blad; een stenen blad wordt pas ingemeten als de onderkasten staan	Een inductiekookplaat die meer vraagt dan de bestaande groep levert
Badkamer of toilet vernieuwen	Strippen, leidingen, afdichting, tegelwerk, sanitair, ventilatie	De dagen zonder douche en de droogtijd van afdichting, tegellijm en voegen	De staat van de vloer onder de oude tegels, die je pas ziet als ze eruit zijn
Indeling veranderen	Een wand eruit of erbij, een doorbraak, leidingen verleggen	De berekening van de constructeur, de ligger en het stempelen	Een muur die dragend blijkt, of leidingen die er onverwacht in lopen
Keuken, badkamer of wasplek verplaatsen	Nieuwe afvoer, water, elektra en ventilatie naar de nieuwe plek	De route van de afvoer naar de standleiding	Te weinig hoogte onder de vloer voor het verval van de afvoer
Zolder tot kamer	Vloer nakijken, dak isoleren, vaste trap, dakraam of dakkapel	De vergunningcheck voor een dakkapel en de levertijd van trap en kapel	Een vloer die als bergzolder is berekend, of een trapgat dat te kort is
Uitbouw, aanbouw of dakkapel	Fundering, constructie, kozijnen, dak en de aansluiting op het bestaande huis	Vergunning of vergunningvrij, de fundering en het uitharden van beton	Een vloerpeil van de uitbouw dat niet aansluit op de vloer binnen
Verduurzamen	Dak, vloer en gevel isoleren, glas, ventilatie, van het gas af	Eerst de schil dicht, daarna pas een kleiner verwarmingsvermogen kiezen	Een huis dat dichter wordt zonder dat de ventilatie meegroeit
Alles eruit in een ouder huis	Alle rijen hierboven tegelijk, plus asbest en soms de fundering	Asbestinventarisatie, sloopmelding, vergunning en de droogtijd van de dekvloer	Meerwerk in wat pas na het slopen zichtbaar wordt

De beslissingen die vastliggen voordat er een offerte komt

Een aannemer rekent op wat er op tekening staat. Wat nog openstaat, komt terug als stelpost of als meerwerk, en een beslissing die later valt, kost bijna altijd een wand of een vloer die opnieuw open moet.

Niet elke keuze weegt even zwaar. De beslissingen in de tabel hieronder leggen maten en leidingen vast waar de rest van het werk op rekent, en daarom vallen ze voor de eerste offerte. De kleur van de tegels, het model van de kraan en de deurkrukken kunnen gerust later.

De zwaarste is het afgewerkte vloerpeil. Komen er isolatie, vloerverwarming en een dekvloer op een bestaande betonvloer, dan ligt de nieuwe vloer al gauw 10 tot 13 cm hoger, en daarmee verschuift de hoogte van elke doos, elke dorpel en de onderste traptrede. Wat dat met de binnendeuren doet, staat bij deuren die klemmen of slepen na een nieuwe vloer.

De tweede is de manier van verwarmen. Een warmtepomp werkt het zuinigst met een lage aanvoertemperatuur, en daar hoort een groot afgiftevlak bij: vloerverwarming of grotere radiatoren. Wie binnen een paar jaar van het gas af wil, legt die leidingen nu in de open vloer, en de afweging tussen ketel, hybride en volledig elektrisch staat bij de keuze hoe je het huis verwarmt.

De derde is de plek van alles wat water afvoert: keuken, badkamer, toilet en wasmachine. Een afvoer kan niet omhoog, dus die plekken hangen aan de standleiding en aan de hoogte onder de vloer. Een van die vier verplaatsen is daarom een ander project dan vervangen op dezelfde plek.

Welke afwerkvloer bij je opbouw en bij vloerverwarming past, leg je in dezelfde ronde vast met de vloerwijzer die vloeren per situatie vergelijkt. De dikte van die vloer telt mee in het peil, en tussen een verlijmde pvc van 3 mm en een tegel met lijm van 15 tot 20 mm zit al een deur verschil.

Beslissing	Waarom die voor de offerte valt	Wat eraan vastzit
Welke muren eruit gaan of erbij komen	De constructeur rekent de ligger en de aannemer prijst het stempelen en het verleggen van leidingen	Vergunning of toestemming van de VvE, de plek van schakelaars en radiatoren
Het afgewerkte vloerpeil per verdieping	Elke laag telt op, en elke doos, dorpel en deur rekent vanaf die maat	Deuren inkorten, de onderste traptrede, de aansluiting op uitbouw en terras
Vloerverwarming, radiatoren of lage temperatuur	Leidingen in een dekvloer leg je een keer	Dikte van de dekvloer, keuze van de afwerkvloer, de droogtijd
Plek van keuken, badkamer, toilet en wasmachine	De afvoer bepaalt of het kan en hoeveel vloer er open moet	Route naar de standleiding, ventilatiekanalen, hoogte onder de vloer
Koken op inductie, een warmtepomp, een laadpaal	Ze vragen elk een eigen groep en soms een zwaardere aansluiting	Groepenkast uitbreiden of vervangen, aanvraag bij de netbeheerder
Het ventilatiesysteem	Kanalen zijn dik en lopen door plafonds en kokers die straks dicht zijn	Afzuigpunten in keuken, badkamer en toilet, de spleet onder de deuren
Wat binnen vijf jaar op is	Een ketel, boiler of ventilatiebox aan het eind van zijn leven vervang je nu je erbij kunt	Leidingen, rookgasafvoer, de plek in de installatieruimte

Vergunning, melding of toestemming per ingreep

Sinds de Omgevingswet op 1 januari 2024 in werking trad, toets je een verbouwing op twee manieren. De bouwtechnische regels uit het Besluit bouwwerken leefomgeving gelden altijd, ook als er geen vergunning nodig is. Het omgevingsplan van de gemeente bepaalt daarnaast wat ruimtelijk mag, en dat verschilt per adres.

De vergunningcheck in het Omgevingsloket geeft voor jouw perceel het antwoord, en de tabel hieronder laat zien welke vragen daarbij spelen. Doe die check voordat je een offerte tekent, want de maat van een dakkapel of een uitbouw bepaalt zowel de vergunning als de prijs.

Een binnenwand die niets draagt, mag je meestal zonder vergunning weghalen of plaatsen. Bij een dragende muur rekent eerst de constructeur, en of er voor die ingreep een vergunning nodig is, zegt de check voor jouw adres. Ook zonder vergunning moet je die berekening kunnen laten zien, want de bouwtechnische regels gelden onverkort.

Voor alles wat buiten de bestaande gevel komt, zijn de maten scherper. Een aanbouw aan de achterkant tot ongeveer 4 m diep vanaf de oorspronkelijke achtergevel is vaak vergunningvrij, aan de voorkant bijna nooit, en de uitwerking per soort staat bij een uitbouw of aanbouw aan huis.

Los van gemeente en wet staan twee soorten toestemming. In een appartement beslist de VvE over wat volgens de splitsingsakte van het gebouw is: dragende muren, de gevel, leidingen die meer woningen bedienen en vaak ook een harde vloer vanwege contactgeluid. In een huurwoning mag je aan de binnenkant veranderen wat zonder noemenswaardige kosten terug te draaien is; voor de rest vraag je de verhuurder vooraf om schriftelijke toestemming.

Dan is er nog het burenrecht. Een raam of balkon binnen twee meter van de erfgrens met rechtstreeks uitzicht op het erf van de buren mag er niet komen zonder hun toestemming. Die regel staat in het Burgerlijk Wetboek en niet in het omgevingsplan, dus de vergunningcheck vangt hem niet op.

Ingreep	Wat er meestal geldt	Waar het van afhangt
Niet-dragende binnenwand weghalen of plaatsen	Geen vergunning	Een monument; in een appartement de splitsingsakte
Dragende muur of vloer wijzigen	Berekening van een constructeur; vergunning volgens de check voor jouw adres	De ingreep en het gebouw, en in een appartement de VvE
Kozijn vervangen in dezelfde maat	Aan de achterkant meestal vergunningvrij	Voorgevel, beschermd stads- of dorpsgezicht, monument
Nieuwe of grotere gevelopening	Een constructeur, en aan de voorkant vaak een vergunning	Het gevelaanzicht aan de straat en de latei erboven
Aanbouw aan de achterkant	Vaak vergunningvrij tot ongeveer 4 m diep	Hoogte, het al bebouwde deel van het erf, ramen binnen 2 m van de erfgrens
Dakkapel op het achterdakvlak	Vergunningvrij binnen vaste maten	Plat afgedekt, hooguit 1,75 m hoog, onderkant 0,5 tot 1 m boven de dakvoet, 0,5 m dakvlak vrij aan de zijkanten en boven
Dakkapel op het voordakvlak	Vrijwel altijd een aanvraag	Het omgevingsplan en het straatbeeld
Slopen met meer dan 10 m³ afval, of met asbest	Sloopmelding minstens vier weken voor de start	De hoeveelheid afval en de uitkomst van de asbestinventarisatie
Rijksmonument	Ook voor wijzigingen binnen vaak een vergunning	Welke delen monumentale waarde hebben
Huurwoning	Toestemming van de verhuurder voor wat niet makkelijk terug kan	Of de verandering zonder noemenswaardige kosten ongedaan te maken is

Wat je zelf doet en waar de grens ligt

Zelf verbouwen scheelt arbeidsloon, maar die winst is niet overal even groot. Het werk aan het begin en aan het eind van de volgorde leent zich het best: slopen wat niet draagt, afval afvoeren, schilderen, een klikvloer leggen en afmonteren. Het werk in het midden bepaalt de planning van de vaklieden erna, en een fout daar zie je pas als hij is weggewerkt.

De tabel hieronder laat drie soorten grenzen zien. Sommig werk mag je wettelijk niet zelf doen, zoals asbest buiten een kleine uitzondering en alles aan het koudemiddel van een warmtepomp of airco. Ander werk mag wel, maar vraagt een meting die je zelf niet kunt doen, en een derde groep is vakwerk waarbij de fout pas later zichtbaar wordt.

Elektra is het duidelijkste voorbeeld. Een wandcontactdoos of een schakelaar aansluiten mag je zelf, mits volgens NEN 1010, en hoe schakelingen en draden in elkaar zitten staat bij elektra in huis aanleggen en aansluiten. De groepenkast uitbreiden of vervangen laat je aan een installateur die de installatie na afloop doormeet.

Bij water ligt de grens bij het afpersen. Een koppeling die bij het leggen droog blijft, kan onder werkdruk alsnog lekken, en achter een dichte wand merk je dat pas aan een vlek. Hoe water en afvoer in huis lopen en wat je doet als je er toch een raakt, staat bij leidingen en water in huis.

Stucwerk is de klus die het vaakst wordt onderschat. Een klein vlak bijwerken lukt met oefening, een plafond of een hele wand vlak zetten is vakwerk, en het verschil zie je pas als er strijklicht langs valt. Wat een stucadoor van de ondergrond vraagt, lees je bij stucwerk op wand en plafond.

Werk je zelf mee in een verbouwing met vaklieden, spreek dan per onderdeel een datum af waarop jouw deel klaar is. Een tegelzetter die een week wacht op een vloer die jij zou egaliseren, schuift de hele rest van de planning mee op.

Werk	Zelf te doen?	Waar de grens ligt
Niet-dragende wand slopen	Ja, na een asbestcheck bij een huis van voor 1994	Leidingen in de wand eerst afkoppelen en afdoppen
Asbest verwijderen	Alleen hechtgebonden asbesthoudende platen van je eigen woning, tot 35 m², heel en na een sloopmelding	Vloerzeil met een asbesthoudende rug, leidingisolatie en al het andere: een gecertificeerd bedrijf
Dragende muur weghalen	Nee	Constructeur voor de berekening, aannemer voor ligger en stempelen
Dozen, schakelaars en wandcontactdozen	Ja, volgens NEN 1010	Groepenkast en alles achter de hoofdzekering: installateur
Water- en afvoerleidingen	Ja, met ervaring	Afpersen voordat de wand dichtgaat, en een afvoer met genoeg verval
Gasleiding en cv-ketel	Nee	Erkend installateur, ook voor het afdoppen van een leiding die vervalt
Warmtepomp of airco plaatsen	Deels	Aan het koudemiddel mag alleen een bedrijf met F-gassencertificaat werken
Stucwerk	Kleine vlakken	Plafonds en hele wanden vlak zetten
Dekvloer of gietvloer	Nee	Vlakheid en mengverhouding zie je pas als de afwerkvloer erop ligt
Tegelen	Wanden en droge vloeren	De douchevloer met afschot en afdichting
Klikvloer, plinten en schilderwerk	Ja	De vloer pas leggen als de dekvloer de vochtmeting heeft gehaald

Een muur eruit: dragend of niet, en wat een doorbraak vraagt

Of een muur draagt, zie je niet aan de muur zelf. Een halfsteens baksteen wand van ongeveer 100 mm kan een vloer dragen, en een kalkzandsteen wand van 120 mm kan een scheidingswand zijn die niets doet. Wat beslist, is wat erop rust: vloerbalken, een vloerplaat, een wand op de verdieping erboven of een deel van het dak.

Er zijn wel signalen die je vooraf kunt nalopen, en de tabel hieronder zet ze op volgorde van zekerheid. Het materiaal herken je aan het geluid en het boorgruis, en hoe dat per wandsoort klinkt en eruitziet staat in de ophangwijzer die wandsoorten naast elkaar zet. Een holle wand van gipsplaat op een metalen regelwerk draagt in een woning vrijwel nooit.

Gaat een dragende muur eruit, dan komt er een ligger voor terug, meestal een stalen profiel, die de last naar twee opleggingen brengt. De constructeur rekent het profiel en de oplegging uit, en ook wat eronder moet: een oplegblok of een stuk muur dat die geconcentreerde last aankan. Zolang de ligger er niet ligt, houden stempels de vloer erboven op zijn plek.

Het mechanisme achter de meeste schade is doorbuiging. Een ligger die sterk genoeg is om niet te bezwijken, kan nog steeds een paar millimeter doorzakken, en dat is genoeg om het stucwerk erboven te laten scheuren en een deur op de verdieping te laten aanlopen. De constructeur rekent daarom op sterkte en op doorbuiging, en die tweede eis maakt het profiel vaak zwaarder dan je verwacht.

Reken ook op wat er in de muur zit. Elektra vrijwel zeker, water, een thermostaatkabel of een ventilatiekanaal geregeld, en het verleggen daarvan bepaalt de planning vaker dan het slopen. De meest gevraagde doorbraak is die tussen keuken en kamer, en wat die daarna aan loopruimte en afzuiging vraagt, staat bij een open keuken doorbreken en indelen.

Het woningtype geeft een eerste richting. In een doorzonwoning dragen vooral de woningscheidende muren en is een binnenwand geregeld licht, terwijl in vooroorlogse huizen zo'n binnenwand vaker meedraagt. Hoe de ruimtes in dat eerste type op elkaar aansluiten, lees je bij de indeling van een doorzonwoning.

Signaal	Wat het zegt	Hoe zeker je daarmee bent
De wand klinkt hol en het boorgruis is wit poeder	Gipsplaat op een regelwerk	Vrij zeker niet dragend, maar er kunnen leidingen in lopen
Houten vloerbalken erboven liggen dwars op de muur en rusten erop	De muur draagt die vloer	Sterk signaal, te zien als er een plank of plafondplaat uit is
De balken lopen evenwijdig aan de muur	Die vloer rust waarschijnlijk niet op deze muur	Matig: er kan op de verdieping een wand of een puntlast op staan
Op de verdieping staat precies boven deze muur een wand	Die wand kan zijn last via deze muur kwijt	Matig, de constructeur rekent het na
Het is een woningscheidende muur of een gevel	Draagt vrijwel altijd	Zeker genoeg om er niet zonder berekening aan te komen
In een flat: een betonnen binnenwand	Kan bij de hoofddraagconstructie horen	Alleen de tekening van het gebouw en de VvE geven uitsluitsel
Een oude bouwtekening met gearceerde wanden	Wat bij de bouw als dragend is getekend	Nuttig, maar latere verbouwingen staan er niet op
De dikte van de muur	Weinig	Onbetrouwbaar: 100 mm kan dragen en 120 mm niet

Keuken, badkamer of toilet verplaatsen: de afvoer beslist

Een waterleiding van 16 mm gaat met een paar bochten overal naartoe, een afvoer niet. Die moet over de hele lengte met afschot naar de standleiding zakken, gangbaar is 5 tot 10 mm per meter, en elke meter afstand kost dus hoogte onder de vloer. Of een keuken of badkamer naar een andere plek kan, is daarom eerst een rekensom en pas daarna een ontwerpvraag.

Maak die som bijvoorbeeld voor een benedenverdieping van 510 bij 880 cm, met de standleiding naast het toilet aan de voorkant en een nieuwe keuken aan de achtergevel. Over 684 cm zakt een keukenafvoer van 50 mm 3,5 tot 7 cm, en met de buis zelf erbij heb je bij de standleiding 9 tot 12 cm onder de vloer nodig.

Op een betonvloer is die ruimte er niet zomaar. In een dekvloer van 50 tot 70 mm met vloerverwarming erin past geen buis die 12 cm diep ligt, dus dan gaat de afvoer in een verhoogde vloer, in een koof langs de wand of in een sleuf. Een sleuf in een kanaalplaatvloer mag alleen na overleg met een constructeur, want de voorgespannen wapening zit juist in de onderkant van die plaat.

Bij een houten balklaag is de richting van de balken de vraag. Loopt de afvoer tussen twee balken door, dan is er hoogte genoeg. Moet hij er dwars doorheen, dan verzwakt elk gat de balk, en een toiletafvoer van 90 of 110 mm gaat zelden door een balk van 20 cm zonder dat een constructeur meekijkt.

Een lange liggende afvoer vraagt ook lucht. Stroomt er een volle buis water naar beneden, dan zuigt dat lucht achter zich aan, en die komt uit de sifons van wastafel of douche. Het symptoom is borrelen en rioollucht, en de oplossing is een beluchter of een ontspanningsleiding die de installateur op de route zet.

Hoe een toilet in een krappe ruimte uitpakt als de afvoer eenmaal vastligt, staat bij het toilet indelen en aanpakken, en voor een badkamer met weinig vierkante meters bij een kleine badkamer slim indelen.

Verplaatsing	Wat er onder de vloer moet	Waar het op vastloopt
Toilet een halve meter opschuiven	Een verloopbocht of korte nieuwe aansluiting op dezelfde afvoer	Zelden; bij een hangend toilet de breedte van het inbouwreservoir
Toilet naar de andere kant van de ruimte	Een nieuwe afvoer van 90 of 110 mm met afschot	De hoogte onder de vloer, of een balk die in de weg ligt
Wastafel naar een andere wand	Afvoer van 32 of 40 mm, vaak in de wand weg te werken	Weinig, zolang de sifon hoger ligt dan de aansluiting
Douche naar een andere plek	Putje of goot met afvoer, en afschot in een nieuwe dekvloer	Een inloopdouche zonder opstap vraagt van alle plekken de meeste hoogte
Keuken van voor naar achter	Afvoer van 40 of 50 mm over de lengte van het huis, plus een kanaal voor de afzuigkap	De hoogte bij de standleiding en de route van de afzuiging naar buiten
Keuken naar een kookeiland	Afvoer, water en stroom door de vloer naar het midden van de ruimte	Een betonvloer zonder opbouw: zonder verhoogde vloer of sleuf kan het niet
Wasmachine naar zolder	Afvoer van 40 of 50 mm, water en een eigen groep	Trillingen op een houten vloer, en een lekbak met afvoer boven een slaapkamer
Badkamer naar een andere verdieping	Aansluiting op de standleiding, of een nieuwe standleiding door het huis	Ruimte voor een koker met afvoer en ventilatie over alle verdiepingen

Een zolder verbouwen tot een kamer die meetelt

Een zolder wordt een kamer als drie dingen kloppen: de vloer houdt het, er is hoogte om te staan en je komt er over een trap veilig in en uit. De inrichting onder de schuinte volgt daarna, en hoe je die hoogtezones verdeelt staat bij een zolder met schuine wanden inrichten.

Begin bij de vloer. Een zoldervloer die als bergruimte is berekend, is meestal ontworpen op 1,0 kN per vierkante meter, een woonvloer op 1,75 kN. Of jouw balken dat halen, hangt af van de balkmaat en de overspanning, en dat rekent een constructeur na voordat er een bed en een kast op komen.

Dan de hoogte. Voor een bestaande verblijfsruimte noemt het Besluit bouwwerken leefomgeving 2,1 m, bij nieuwbouw is dat 2,6 m. Voor de vierkante meters bij verkoop en taxatie geldt NEN 2580: vloer met minder dan 150 cm vrije hoogte erboven telt niet mee in de gebruiksoppervlakte.

Isoleer je het dak van binnenuit, dan schuift die lijn van 150 cm naar binnen. Een pakket van 21 cm kost bij een dakhelling van 45 graden ongeveer 30 cm vloer per zijde, dus meet de bruikbare kamer pas na het isoleren. Een dakkapel trekt de volle hoogte weer 0,5 tot 1 m richting de gevel.

De trap is meestal het lastigste deel. Over een vlizotrap draag je geen matras en kom je bij brand niet snel genoeg naar beneden, dus een slaapkamer vraagt een vaste trap. Voor een nieuwe trap gelden in principe de nieuwbouwmaten uit de tabel; haalt het trapgat die niet, dan mag bij verbouw het bestaande niveau blijven, maar niet lager dan de maten voor bestaande bouw. Dezelfde trapmaten staan in onze maatwijzer voor maten in huis.

Een rookmelder op elke verdieping is in bestaande woningen sinds 1 juli 2022 verplicht, dus ook op een zolder die slaapkamer wordt. Hang hem aan het plafond op het hoogste deel van de ruimte, want rook stijgt naar de nok.

Maat	Waarde	Norm of vuistregel
Vrije hoogte in een verblijfsruimte	2,6 m bij nieuwbouw, 2,1 m bij bestaande bouw	Norm uit het Besluit bouwwerken leefomgeving
Grens voor de gebruiksoppervlakte	150 cm vrije hoogte	Meetnorm NEN 2580
Vloerbelasting van een woonvloer	1,75 kN per m²	Rekenwaarde; een bergzolder is vaak op 1,0 kN berekend
Optrede van een traptrede	Hooguit 18,8 cm bij nieuwbouw, tot 22 cm bij bestaande bouw	Norm
Aantrede van een traptrede	Minstens 22 cm	Norm, bij een draaiende trap gemeten op de looplijn
Vrije breedte van de trap	80 cm bij nieuwbouw, 70 cm bij bestaande bouw	Norm
Vrije hoogte boven de trap	230 cm bij nieuwbouw, 190 cm bij bestaande bouw	Norm, loodrecht boven de voorkant van de trede
Comfortabel lopen op de trap	2 keer de optrede plus de aantrede is 58 tot 64 cm	Vuistregel, geen norm
Trapleuning	80 tot 100 cm hoog, zodra de trap meer dan 1 m stijgt	Norm
Afscheiding langs het trapgat	100 cm bij nieuwbouw, 90 cm bij bestaande bouw	Norm, bij meer dan 1 m hoogteverschil

Wat je meeneemt als de vloer, de wand of het dak toch openligt

Het duurste deel van veel werk is niet het werk zelf, maar het openmaken en weer dichtmaken eromheen. Een vloer isoleren, een extra buis leggen of achterhout zetten kost weinig als de vloer of wand er toch uit is, en een veelvoud als je er later voor moet slopen.

Begin bij de schil. Waar een huis de meeste warmte verliest, hangt af van de verhouding tussen dak, gevel, vloer en glas, en die rangorde staat bij waar een huis zijn warmte kwijtraakt. Ligt het dak open voor een dakkapel of een nieuw plafond, dan is dat het moment voor dakisolatie; ligt de begane grondvloer open, dan komt de isolatie onder de dekvloer.

Bij isoleren speelt een mechanisme dat vaak wordt gemist. Warme binnenlucht bevat meer waterdamp dan koude, en die damp trekt door elke naad naar de koude kant van het isolatiepakket. Zit daar geen dampremmende laag aan de warme kant, of zit die vol gaten voor spots en kabels, dan condenseert het vocht tegen het koude dakbeschot.

Het tweede mechanisme is ventilatie. Een huis dat dichter wordt, verliest minder warmte door kieren, maar ook minder vocht, dus de ventilatie moet meegroeien. Plan kanalen en roosters in dezelfde ronde als de isolatie, en kies nieuw glas pas als je weet welke roosters erin moeten; de afwegingen per glassoort staan bij glas en isolatie in huis.

Kijk daarna naar de installaties. Een hr-combiketel gaat 15 tot 20 jaar mee, een elektrische boiler 10 tot 15 en een mechanische ventilatiebox 15 tot 20; zit er een aan het eind van die band, dan vervang je hem nu je erbij kunt. De verwachte leeftijd per apparaat zoek je op in de levensduurtabel voor installaties en apparaten.

Ligt de groepenkast er toch open, reken dan ook de groepen mee die je over een paar jaar nodig hebt. Inductie, een warmtepomp en een laadpaal vragen elk een eigen groep, en voor een laadpaal speelt ook de zwaarte van de aansluiting mee, zoals uitgewerkt bij een laadpaal thuis laten plaatsen.

Als dit openligt	Neem dit mee	Waarom juist nu
De begane grondvloer	Vloerisolatie, vloerverwarming, loze buizen naar een eiland of werkplek	Onder een dekvloer kom je er daarna niet meer bij
Het dak aan de binnenkant	Isolatie met een dampremmende laag aan de warme kant, kabels voor dakraam of zonnepanelen	Het plafond gaat er maar een keer af
Een wand op metalen regels	Achterhout voor bovenkasten, tv en wandcloset, extra dozen, isolatie tegen geluid	Na het beplaten zie je niet meer waar de regels staan
De badkamer tot op de ruwe vloer	Afdichting onder de hele vloer, een ventilatiekanaal, afvoer met reserve	Een lek onder tegels vind je pas als het plafond eronder nat is
De groepenkast	Groepen voor inductie, warmtepomp, laadpaal en zonnepanelen	Een keer uitbreiden en doormeten is minder werk dan drie keer
Het plafond van de benedenverdieping	Loze buizen naar boven, lichtpunten, geluidsisolatie tussen de balken	Leidingen tussen twee verdiepingen zijn het lastigst om later te leggen
Gevel of kozijnen	Beter isolerend glas, ventilatieroosters, een kabel voor buitenzonwering	Een rooster of kabel achteraf betekent opnieuw aan het kozijn
Een ketel of boiler aan het eind van zijn leven	Vervangen, of ruimte en leidingen voorbereiden op een warmtepomp	De installatieruimte en de leidingen liggen nu bloot

De offerte, het meerwerk en geld apart voor onvoorzien

Drie offertes vergelijken werkt alleen als ze over hetzelfde werk gaan. Vraag ze aan op dezelfde tekening en dezelfde omschrijving, anders vergelijk je drie verbouwingen in plaats van drie prijzen. Het laagste eindbedrag is geregeld de offerte met de meeste stelposten.

Een stelpost is een bedrag dat de aannemer reserveert voor iets wat nog niet is uitgezocht, zoals tegels, sanitair of een keuken. Valt je keuze duurder uit, dan betaal je het verschil bij. Een offerte met veel stelposten is dus geen vaste prijs, maar een raming met een ondergrens.

Meerwerk ontstaat vooral in wat vooraf niet te zien is: een rotte balkkop, een leiding die niet op tekening stond, een vloer die meer egaline vraagt. Het Burgerlijk Wetboek beschermt je hier gedeeltelijk, want een aannemer moet je tijdig wijzen op een prijsverhoging die uit extra werk volgt. Leg daarom elke wijziging met prijs op papier vast voordat het werk gebeurt.

Voor wat niemand kan voorzien, houden wij als vuistregel 10 tot 15 procent van de aanneemsom apart, en eerder de bovenkant in een huis van voor 1970 waar veel gesloopt wordt. Dat is geen regel uit een wet maar een praktijkmaat: hoe meer er opengaat, hoe meer er onder tevoorschijn komt.

Vraag ook of arbeid en materiaal gescheiden op de offerte staan. Op het arbeidsloon voor schilderen, stukadoren, behangen en isoleren van een woning die ouder is dan twee jaar geldt het verlaagde btw-tarief van 9 procent, en dat kan de aannemer alleen toepassen als die uren apart staan.

Spreek betaling af in termijnen die aan de voortgang hangen en niet aan de kalender, met een laatste termijn na de oplevering als de opleverpunten zijn afgewerkt. Hoe je een budget verdeelt als niet alles in een keer kan, staat bij wat inrichten kost en waar je het verschil maakt.

Post in de offerte	Wat erin hoort te staan	Waar het meerwerk vandaan komt
Sloopwerk	Wat eruit gaat, de afvoer van puin, container en sloopmelding	Asbest dat pas bij het slopen tevoorschijn komt
Constructie	Profiel en oplegging volgens de berekening, stempelen, de constructeur zelf	Een oplegging die op zachte oude steen blijkt te komen en een oplegblok vraagt
Installaties	Aantal dozen, groepen en aansluitpunten, afpersen, afmonteren	Oude bedrading of leidingen die bij het openmaken niet mogen blijven
Stucwerk en dekvloer	Vierkante meters, laagdikte, herstel na het leidingwerk	Wanden die na het frezen meer herstel vragen dan een afwerklaag
Tegelwerk en vloer	Voorbereiding van de ondergrond, egaliseren, profielen en kitwerk	Een ondergrond die niet vlak genoeg is voor de gekozen tegel
Stelposten	Het bedrag en precies wat eronder valt	Een keuze die duurder uitvalt dan de post
Bijkomende kosten	Steiger, container, bouwstroom, leges voor de vergunning	Een traject dat uitloopt terwijl de steiger blijft staan

Ophangwijzer

Kies je wandtype en het gewicht van wat je wilt ophangen. Je ziet welke bevestiging het houdt, tot hoeveel kilo, en wat je beter niet doet. Open de volledige ophangwijzer

Veelgestelde vragen