De kosten van een nieuwbouwhuis, van koopsom tot bewoonbaar

Wat de prijs vrij op naam wel en niet dekt

Een nieuwbouwhuis koop je bijna altijd vrij op naam, en die prijs dekt meer dan bij een bestaand huis. Grond, bouwkosten, 21 procent btw, de notaris voor de leveringsakte en de inschrijving in het kadaster zitten erin. Hoe deze posten zich verhouden tot de rest van wat wonen kost, staat in het overzicht van budget en kosten bij inrichten en afwerken.

Overdrachtsbelasting betaal je bij een nieuw huis niet, omdat er al btw over de koop gaat. Daardoor is een nieuwbouwprijs niet zomaar naast de vraagprijs van een bestaand huis te leggen, waar die belasting en de notaris voor de levering nog bovenop komen.

Wat er niet in zit, is alles wat met jouw lening en jouw keuzes te maken heeft: de hypotheekakte, het advies, de rente tijdens de bouw, het meerwerk en de afwerking. Een groot deel daarvan moet uit eigen geld komen.

Het mechanisme daarachter is de leengrens. Een hypotheek mag in Nederland niet hoger zijn dan de waarde van het huis, op een ruimte voor energiebesparende maatregelen na, en bij nieuwbouw is die waarde meestal de koop- en aanneemsom plus het meerwerk via de aannemer. Advies- en notariskosten passen daar dus niet in.

Leg je koop- en aannemingsovereenkomst naast de tabel hieronder. Per project verschilt wat er precies in staat, en een erfpachtcanon of een glasvezelaansluiting valt er soms net buiten.

Post	In de prijs vrij op naam	Waar het bedrag van afhangt
Grond en bouwkosten, inclusief 21 procent btw	Ja	Staan als koopsom en aanneemsom apart in de overeenkomst, en die splitsing bepaalt waarover je tijdens de bouw rente betaalt
Notaris voor de leveringsakte en inschrijving in het kadaster	Ja	Niets: deze akte betaalt de verkopende partij
Overdrachtsbelasting	Niet van toepassing	Over een nieuw huis gaat btw, en daarmee vervalt de overdrachtsbelasting
Aansluiting op water, elektra en riool	Meestal wel	Glasvezel of kabel valt er soms buiten; een gasaansluiting krijgen nieuwe woningen sinds 1 juli 2018 niet meer
Notaris voor de hypotheekakte	Nee	Ongeveer 500 tot 1.000 euro; vraag vooraf een vaste prijs op
Hypotheekadvies en bemiddeling	Nee	Ongeveer 2.000 tot 4.000 euro; bij een eenvoudige situatie en een adviseur op uurbasis minder
Borgtochtprovisie voor NHG	Nee	Een eenmalig percentage van de lening, alleen als je de hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie afsluit
Taxatie	Meestal niet nodig	Bij nieuwbouw legt de overeenkomst de waarde vast; sommige geldverstrekkers vragen er toch een
Rente over vervallen termijnen en bouwrente	Nee	De bouwtijd, wat er al aan de aannemer is betaald en de hoogte van je rente
Meerwerk	Nee	Wat je voor de sluitingsdatum kiest; een uitbouw is een andere orde dan een extra stopcontact
Vloeren, wandafwerking, raambekleding, lampen en tuin	Nee	Oppervlakte, materiaal, en of je het zelf doet of laat doen
Erfpachtcanon	Nee	Alleen waar de gemeente grond in erfpacht uitgeeft; dan is het een jaarlijkse of afgekochte post

Bouwrente en dubbele woonlasten tijdens de bouw

De grootste post die niet op de verkooptekening staat, is de tijd. Tussen het tekenen en de oplevering zit bij een rijwoning al snel een tot twee jaar, en in die periode betaal je voor een huis waar je nog niet woont.

Dat begint al voor de levering bij de notaris. De aannemer stuurt termijnen naar de voortgang van de bouw, en over de grondkosten en de termijnen die vervallen voordat je bij de notaris zit, betaal je rente tegen het percentage uit je overeenkomst. Die rente wordt bij de levering in één keer verrekend.

Na de levering gaat je hypotheek in, en het deel dat nog niet naar de aannemer is, staat in een bouwdepot. Je betaalt rente over de hele lening, de bank vergoedt rente over wat er nog in het depot staat, en het verschil is de bouwrente.

Een rekenvoorbeeld laat de orde van grootte zien. Bij een huis van 450.000 euro met 150.000 euro grondkosten en een aanneemsom van 300.000 euro die in twaalf maanden gelijkmatig wordt uitbetaald, staat er gemiddeld 300.000 euro uit: de grond helemaal en de aanneemsom gemiddeld voor de helft. Bij 4 procent rente is dat ongeveer 1.000 euro per maand en 12.000 euro over de hele bouw, bruto.

Die som kantelt op twee plekken. Vergoedt de bank over het depot minder rente dan je betaalt, dan komt dat verschil over het ongebruikte bedrag erbij, en loopt de bouw drie maanden uit, dan loopt de meter drie maanden door. Een deel van deze rente kan fiscaal aftrekbaar zijn, en welk deel rekent je adviseur voor jouw situatie door.

Bovenop de bouwrente loopt je huidige huur of hypotheek door tot je verhuist. Tel die maanden tot het moment dat het huis bewoonbaar is en niet tot de oplevering, want zonder vloer, keuken en gordijnen woon je er nog niet, en dat kost weken.

Meerwerk dat je voor de sluitingsdatum vastlegt

Via de kopersbegeleiding kies je in de bouwfase wat er anders of extra moet komen. Elke categorie heeft een sluitingsdatum, en die datum volgt de bouw: een leiding in een betonvloer moet erin voordat er gestort wordt, en in een wand voordat de afwerking erop gaat.

Dat verklaart het prijsverschil met achteraf. Een extra lichtpunt in het plafond is als meerwerk een doos en een buis die in de vloer mee worden gestort, terwijl er na de oplevering in een betonnen plafond meestal geen weg meer is voor een nieuwe buis. Dan blijft er een opbouwkabel, een goot of een verlaagd plafond over.

Leg de posities daarom vast met je meubelplan ernaast. Zet de plattegrond van de verkooptekening met de maten van je eigen bank, bed en tv in de online kamerplanner en kijk dan pas waar een stopcontact moet, want een doos op de gangbare hoogte van 30 cm achter een bank van 220 cm bereik je niet zonder de bank te verschuiven.

Kijk ook naar wat er later bij de hoofdleiding moet komen. Voor een waterontharder heb je daar een stopcontact en een afvoer nodig, en wat het toestel zelf kost staat bij de aanschaf en jaarlasten van een waterontharder. Een afvoer die achteraf door een betonvloer moet, lukt vaak niet zonder pomp.

De bedragen in de tabel zijn richtprijzen voor losse opties, en de optielijst van jouw project is leidend. Ook over meerwerk rekent de aannemer 21 procent btw.

Voor een uitbouw of een dakkapel geldt hetzelfde principe op grotere schaal. Als meerwerk loopt die mee in de fundering, de steiger en de tekeningen van het project, terwijl je achteraf die drie opnieuw betaalt plus het openbreken van een gevel die net klaar was.

Keuze	Als meerwerk, richtprijs	Wat het na de oplevering vraagt
Extra dubbele wandcontactdoos	100 tot 200 euro per stuk	Een sleuf frezen in kalkzandsteen of beton, stof in een net opgeleverd huis, en de wand opnieuw afwerken
Extra lichtpunt in het plafond met schakelaar	150 tot 300 euro	In een betonplafond meestal geen nieuwe buis meer: een opbouwkabel, een goot of een verlaagd plafond
Loze leiding naar de tv-plek of de zolder	75 tot 150 euro	Een kabel over de plint of langs de trap, of frezen en herstellen
Buitenstopcontact en buitenlamp	150 tot 300 euro	Boren door een geïsoleerde spouwmuur en de doorvoer weer luchtdicht maken
Extra groep in de meterkast	150 tot 400 euro	Een installateur aan de groepenkast, en bij een volle kast een grotere kast
Water en afvoer op een extra plek	300 tot 800 euro	Een afvoer heeft afschot nodig, en door een betonvloer lukt dat vaak alleen met een pomp

Wat je bij de oplevering krijgt en wat er nog moet

Bij de oplevering is het huis af volgens de technische omschrijving, en dat is iets anders dan bewoonbaar. De vloeren zijn kale dekvloer, de wanden zijn behangklaar, de plafonds hebben spuitwerk, en er hangen nog geen lampen of gordijnrails.

De technische omschrijving is het document waarin je dit per ruimte terugvindt. Let bij het lezen op woorden als behangklaar, op hoogte gebracht en gegrond, want die beschrijven een tussenstand waarvan jij de rest betaalt.

De tabel zet de gangbare opleverstaat naast wat er daarna nog gebeurt. De richtbedragen gaan uit van een rijwoning van ongeveer 120 m² met drie woonlagen, vloerverwarming en een achtertuin van 50 m², en zijn gerekend als je het laat doen, tenzij er zelf bij staat.

Bij de oplevering zelf geldt de vijfprocentregeling uit het Burgerlijk Wetboek. Van de aanneemsom blijft 5 procent drie maanden bij de notaris in depot, tenzij de aannemer een bankgarantie stelt, en dat is geen extra geld maar wel het drukmiddel waarmee opleverpunten worden opgelost.

Neem voor die dag een onafhankelijke bouwkundige mee. Die kost een paar honderd euro en ziet de beschadigde tegels, de ontbrekende kitnaden en de kozijnen die niet goed sluiten, die je in een leeg huis over het hoofd ziet; wat niet op het proces-verbaal staat, is later lastiger te claimen.

Onderdeel	Hoe het meestal wordt opgeleverd	Wat jij er nog aan doet	Richtbedrag bij 120 m²
Vloeren	Zandcement- of anhydrietdekvloer met vloerverwarming	Restvocht laten meten, opstoken, egaliseren en een afwerkvloer met plinten leggen	2.400 tot 10.500 euro voor ongeveer 95 m², van laminaat tot verlijmd pvc
Trappen	Vurenhouten trap in de grondverf	Schilderen, of bekleden met tapijt of pvc	400 tot 2.000 euro per trap
Wanden	Behangklaar: naden gevuld, kleine oneffenheden blijven zichtbaar	Behangen, of eerst glasvlies of sausklaar stucwerk en dan schilderen	4.400 tot 8.750 euro laten doen, 900 tot 2.000 euro zelf
Plafonds	Structuurspuitwerk op beton	Meestal niets; glad stucwerk is een aparte keuze	Alleen bij glad stucwerk, dan ongeveer 15 tot 30 euro per m²
Ramen	Kozijnen met glas, zonder rails of bekleding	Raambekleding binnen, en op zonnige gevels eventueel buitenzonwering	1.500 tot 5.000 euro binnen, buitenzonwering apart per raam
Verlichting	Lichtpunten en schakelaars, zonder lampen	Armaturen kiezen, ophangen en de buitenlamp aansluiten	800 tot 3.000 euro
Keuken en sanitair	Standaardkeuken en standaardsanitair, of casco met afgedopte leidingen	Bij casco alles laten plaatsen na de oplevering	Van niets bij de standaard tot tienduizenden euro's bij een eigen keuken en badkamer
Tuin	Grond op hoogte, soms met een pad naar de berging	Grond losmaken of verbeteren, bestraten, erfafscheiding en beplanting	3.000 tot 10.000 euro laten aanleggen, ongeveer de helft zelf
Opleveringskeuring	Geen onderdeel van de koop	Een bouwkundige inhuren voor de opleverdag	300 tot 700 euro

Een vloer op een nieuwe dekvloer met vloerverwarming

De vloer is in een nieuwbouwhuis de grootste afwerkpost, en de dekvloer eronder bepaalt wat hij kost. De meeste nieuwe huizen hebben vloerverwarming op een warmtepomp of een warmtenet, en dat systeem werkt met een lage aanvoertemperatuur, dus elke laag die de warmte afremt merk je in comfort en op de energierekening.

Leveranciers houden als vuistregel aan dat vloer en ondervloer samen onder een warmteweerstand van 0,15 m²K/W blijven. Verlijmd pvc, tegels, een gietvloer en linoleum halen dat ruim, terwijl klik-pvc en laminaat op een ondervloer er afhankelijk van die ondervloer tegenaan of overheen zitten, en tapijt met ondertapijt er ruim boven komt.

Daardoor schuift het budget hier sneller dan de prijs per m² doet vermoeden. Voor ongeveer 95 m² kost laminaat gelegd 2.400 tot 5.700 euro en verlijmd pvc met egaline 5.700 tot 10.500 euro, en hoe zo'n offerte is opgebouwd staat bij wat een pvc vloer per vierkante meter kost.

De tweede post is de wachttijd. Een cementdekvloer droogt als vuistregel de eerste 4 cm ongeveer een centimeter per week en daarna trager, en in een dicht, onverwarmd huis gaat dat nog langzamer. Met vloerverwarming moet hij daarna volgens protocol worden opgestookt en teruggekoeld, en pas als het restvocht rond 1,8 procent zit, bij anhydriet rond 0,3 procent, mag er een verlijmde vloer op.

Een nieuwe dekvloer is vlak genoeg om over te lopen, maar zelden vlak genoeg voor 2 mm pvc. Leg een rei van 2 meter op de vloer: valt er meer dan 3 mm holte onder, dan komt er egaline op, en in een goede offerte staat die als aparte regel.

Meet voordat je kiest ook de kier onder de binnendeuren. In een huis met mechanische ventilatie stroomt de lucht daarlangs naar de afzuigpunten in keuken, badkamer en toilet, en laminaat met ondervloer van 9 tot 15 mm maakt die kier zo klein dat het afkorten van elke deur als post op de rekening komt.

Wanden die behangklaar zijn, maar nog niet klaar om te schilderen

Behangklaar betekent dat de naden tussen de wandelementen gevuld zijn en de grove oneffenheden weggewerkt. Kleine putjes, lijmresten en de overgang tussen twee stenen blijven, en onder een laag latex zie je die bij strijklicht langs een raam allemaal terug.

Wie wil schilderen, heeft dus een tussenlaag nodig. Glasvlies of renovlies overbrugt de oneffenheden en is daarna te verven, sausklaar stucwerk maakt de wand zelf glad, en behang met enige dikte kan er direct op.

Reken voor glasvlies of sausklaar stucwerk plus twee lagen muurverf, laten doen, op ongeveer 20 tot 35 euro per m². Een rijwoning van 120 m² heeft zonder tegelwerk al gauw 220 tot 250 m² wand, en dan kom je op 4.400 tot 8.750 euro; zelf vlies plakken en verven kost aan materiaal 4 tot 8 euro per m².

Het btw-tarief telt hier mee. Het verlaagde tarief van 9 procent op arbeid voor schilderen, stukadoren en behangen geldt pas voor woningen die langer dan twee jaar in gebruik zijn, dus in een nieuw huis betaal je 21 procent over het arbeidsdeel.

Kun je een tijd met behangklare wanden leven, dan is uitstellen dus een echte besparing. Een schilder die na die twee jaar komt, rekent over dezelfde uren 12 procentpunt minder btw.

Een nieuw huis bevat daarnaast veel bouwvocht uit de dekvloeren, het beton en de lijm- en stuclagen. Gebruik in het eerste jaar een dampopen muurverf en zet grote kasten de eerste winter een paar centimeter van de buitenwand, want vocht dat nergens heen kan geeft blaasjes in de verf en schimmel achter het meubel.

Afwerking op een behangklare wand	Wat je ervan ziet	Zelf, materiaal per m²	Laten doen per m²
Direct muurverf op de wand	Elke naad en elk putje bij strijklicht langs het raam	2 tot 3 euro	8 tot 14 euro, met een resultaat dat meestal tegenvalt
Glasvlies of renovlies met twee lagen verf	Een egale wand met een fijne structuur, en haarscheurtjes blijven weg	4 tot 8 euro	20 tot 30 euro
Sausklaar stucwerk met twee lagen verf	Een gladde wand, waarop strijklicht nog wel flauwe golven laat zien	Geen klus om zelf te doen	22 tot 35 euro
Behang met enige dikte	Vliesbehang met reliëf of een stevige basis verbergt de ondergrond	3 tot 15 euro aan behang	12 tot 30 euro inclusief behang
Structuurspuitwerk op de wanden	Een korrelige wand zoals het plafond	Niet van toepassing	Alleen als optie op de meerwerklijst, tegen de prijs van het project

Raambekleding en zonwering in een huis met veel glas

Nieuwbouw heeft grote ramen en goed geïsoleerde gevels, en die combinatie houdt zonnewarmte vast. In de winter scheelt dat stookkosten, maar op een zuid- of westgevel wordt de woonkamer in juli warm, omdat de warmte die door het glas binnenkomt nergens meer weglekt.

Waar je de zonwering hangt, maakt dan het verschil. Een screen buiten houdt de straling tegen voordat die door het glas is, terwijl een rolgordijn binnen haar pas opvangt als ze al binnen is, en de warmte die in dat doek ontstaat blijft in de kamer.

Voor binnen reken je op 1.500 tot 5.000 euro voor een hele rijwoning, afhankelijk van het aantal ramen en de keuze tussen rolgordijnen, plissés en gordijnen op maat. Buitenzonwering is een aparte post per raam, en die zet je eerst op de ramen op het zuiden en westen.

De ramen zelf bepalen welke bekleding werkt. Een draai-kiepraam met een rolgordijn in de dag kan niet meer kiepen zonder dat de vleugel tegen het doek komt, terwijl een plissé die op de glaslat is gemonteerd met het raam meebeweegt.

Meet voor montage in de dag de dagmaat op drie hoogtes en neem de kleinste. Een gordijnrail hangt als gewoonte 10 tot 15 cm boven het kozijn met 15 tot 25 cm uitloop per zijde, en in een betonplafond boor je met een boorhamer en blijf je weg bij de lichtpunten, waar de buizen het beton binnenkomen.

Raam	Wat er meestal past	Waar je op let
Draai-kiepraam in de slaapkamer	Plissé of dubbel plissé op de glaslat	Een verduisterend doek kiezen; een rolgordijn in de dag blokkeert het kiepen
Vaste pui op het zuiden of westen	Buitenscreen, binnen eventueel een gordijn voor de avond	Voor elektrische screens stroom boven het kozijn als meerwerk laten voorzien
Schuifpui naar de tuin	Gordijn op een rail boven het kozijn	Het opzij geschoven pakket vraagt 15 tot 25 cm per zijde, anders hangt het in de doorloop
Raam op het noorden	Rolgordijn of vitrage voor privacy	Hier speelt geen zonnewarmte, dus een eenvoudige oplossing volstaat
Dakraam op zolder	Het rolgordijn of verduisteringsgordijn van de fabrikant van het dakraam	Noteer bij de oplevering het type en de maatcode van het raam, want universele modellen passen zelden
Raam in de hal of naast de voordeur	Matglasfolie of een plissé	Folie houdt het daglicht in de hal en kost een fractie van maatwerk

Keuken, badkamer en tuin: casco kiezen of de standaard houden

Voor keuken en sanitair biedt een project vaak drie routes: de standaard, een upgrade via de showroom van de aannemer, of casco met afgedopte leidingen en een bedrag terug. Dat retourbedrag is doorgaans lager dan wat dezelfde standaardkeuken los in een winkel kost, omdat de ontwikkelaar per project inkoopt.

Casco is dus vooral voordelig als je de standaard toch direct zou vervangen. Reken er de wachttijd bij, want je eigen keukenleverancier mag meestal pas na de oplevering naar binnen, en tot de keuken staat woon je er niet of betaal je twee woonlasten.

Werk van een eigen partij valt daarbij buiten de garantie van de aannemer en buiten de garantieregeling waaronder het huis is verkocht. Een lekkende aansluiting in een badkamer die je zelf hebt laten bouwen, is dan geen opleverpunt maar jouw rekening.

De tuin wordt meestal opgeleverd als grond op hoogte, en die grond is door het bouwverkeer aangereden. Water zakt dan slecht weg, en een terras of gazon op zo'n ondergrond verzakt of blijft nat; maak de grond minstens een spade diep los voordat er bestrating of gras op komt, en dieper waar je puin tegenkomt.

Voor een achtertuin van 50 m² met terras, erfafscheiding en beplanting kom je laten aanleggen op 3.000 tot 10.000 euro. De erfafscheiding verschilt het meest per project, want de ene ontwikkelaar levert een schutting en de andere een paaltje met gaas.

Een budget dat de eerste twee jaar klopt

Zet alle posten op een rij en verdeel ze over drie momenten: wat voor de levering vastligt, wat voor de verhuizing moet, en wat kan wachten. Die verdeling bepaalt hoeveel eigen geld je wanneer nodig hebt, en bij nieuwbouw is dat vaak het echte knelpunt en niet het totaal.

Voor de verhuizing moeten de vloeren erin, want tussen de verhuisdozen leg je geen verlijmde vloer meer. Raambekleding voor de slaapkamers, licht in de hal en op de trap, en een werkende keuken horen in dezelfde groep.

Wat kan wachten, is alles wat later zonder hak- en freeswerk kan: de tuin op het terras na, de wanden als je eerst met behangklaar kunt leven, en de meeste meubels. Welke meubels, lampen en apparaten per kamer als eerste nodig zijn en wat die kosten, staat bij de inrichtingskosten van een nieuwbouwhuis per kamer.

Een paar maanden met een halflege kamer wonen is geen verlies. Je ziet dan hoe het licht door de dag valt voordat je een richting kiest uit de verschillende manieren van inrichten.

Besparen op de inrichting gaat het makkelijkst met wat je al hebt. Een bank met een massief frame en veren is met een nieuwe bekleding in een stof die bij het nieuwe huis past een tweede ronde waard, en voor vier eetstoelen kost het opnieuw bekleden van de zittingen een fractie van nieuwe stoelen.

Houd bovenop het totaal een buffer van 10 procent aan. Die gaat op aan wat in geen enkele lijst staat: plinten, deurstoppers, drempels, kitwerk, een extra zak egaline en de gordijnroede die net niet past.

De tabel telt de posten op voor dezelfde rijwoning van 120 m². Keukenupgrades staan er niet in, omdat die van niets tot tienduizenden euro's lopen, en dubbele woonlasten evenmin, omdat die aan je huidige huur of hypotheek hangen.

Post	Onderkant	Bovenkant	Wat je naar de onderkant brengt
Hypotheekadvies en notaris voor de hypotheekakte	2.500 euro	5.000 euro	Vaste prijzen vergelijken, en bij een eenvoudige situatie een adviseur op uurbasis
Rente over vervallen termijnen en bouwrente, bruto	6.000 euro	15.000 euro	Een korte bouwtijd en een depotrente die gelijk is aan de hypotheekrente
Meerwerk zonder uitbouw of dakkapel	2.000 euro	15.000 euro	Alleen kiezen wat achteraf hak- en freeswerk vraagt: stroom, licht, leidingen en afvoer
Vloeren, plinten en trappen	3.500 euro	14.500 euro	Laminaat of klik-pvc met een ondervloer die de warmteweerstand haalt, tapijt op de trap
Wanden	900 euro	8.750 euro	Zelf vlies plakken en verven, of eerst behangklaar laten
Raambekleding binnen	1.500 euro	5.000 euro	Eenvoudige rolgordijnen op het noorden, maatwerk alleen waar het raam erom vraagt
Verlichting	800 euro	3.000 euro	Eerst hal, trap, keuken en badkamer, en de rest tijdelijk met een eenvoudige pendel
Tuin	1.500 euro	10.000 euro	Zelf aanleggen en de beplanting klein kopen
Opleveringskeuring	300 euro	700 euro	Hier bespaar je niet op, want gemiste opleverpunten kosten meer
Totaal, zonder meubels, keukenupgrade en dubbele woonlasten	Ongeveer 19.000 euro	Ongeveer 77.000 euro	Bouwtijd, meerwerk en zelf doen zijn samen goed voor het grootste deel van het verschil

Zo houd je de kosten in de hand, van tekenen tot verhuizen

Elke stap valt samen met een moment in de bouw waarna een keuze duurder wordt of niet meer kan.

1. Lees de technische omschrijving voordat je tekent

   Noteer per ruimte wat er behangklaar, op hoogte gebracht of gegrond wordt opgeleverd en wat er helemaal niet in zit. Zo zie je voor de handtekening hoe groot de afwerkpost wordt, en niet pas bij de sleuteloverdracht.

2. Laat de bouwrente en het eigen geld doorrekenen

   Geef je adviseur het termijnschema, de grondkosten en de verwachte bouwtijd, en vraag naar de depotrente en de looptijd van het depot. Zet daarnaast apart wat niet in de waarde van het huis past, want dat bedrag moet je op de dag van de levering hebben.

3. Leg je meubelplan op de verkooptekening

   Teken bank, bed, tv, bureau en eettafel op schaal in de plattegrond voordat de optielijst voor elektra sluit. Pas dan zie je welke standaarddoos achter een meubel verdwijnt en waar een extra stopcontact, lichtpunt of loze leiding moet komen.

4. Kies meerwerk op wat achteraf hak- en freeswerk vraagt

   Stroom, licht, leidingen, afvoer en een uitbouw zijn na de oplevering duur of onmogelijk. Tegels, kranen en deurkrukken kun je later zonder breekwerk vervangen, dus die kunnen buiten het meerwerk blijven als het budget krap is.

5. Ga met een bouwkundige naar de oplevering

   Laat elk gebrek op het proces-verbaal zetten, met foto en ruimte erbij. De 5 procent die drie maanden bij de notaris in depot staat, is je zekerheid dat die punten worden opgelost.

6. Laat restvocht meten en de vloerverwarming opstoken

   Een verlijmde vloer gaat pas op een dekvloer die volgens protocol is opgestookt en teruggekoeld en waarvan het restvocht op papier staat. Laat meteen de vlakheid met een rei van 2 meter meten, zodat de egaline in de offerte zit en niet als verrassing achteraf komt.

7. Leg de vloeren en hang de slaapkamerbekleding voor de verhuizing

   Dat zijn de twee posten die in een bewoond huis dubbel zoveel moeite kosten. Lampen in hal en trap en een werkende keuken horen in dezelfde ronde, de rest kan na de verhuizing.

8. Plan de wanden en de tuin in het tweede of derde jaar

   Na twee jaar gebruik geldt 9 procent btw op het arbeidsdeel van schilder- en stukadoorswerk, en de grond in de tuin is dan gezet. Wie zo lang met behangklare wanden en een eenvoudig terras kan leven, betaalt voor allebei minder.

Kamerplanner

Vul de maten van je kamer in, zet deuren en ramen op de juiste plek en schuif meubels op schaal rond. Je ziet meteen of het past en hoeveel loopruimte er overblijft. Open de volledige kamerplanner

Nalopen voordat de eerste sluitingsdatum verloopt

• Technische omschrijving per ruimte gelezen en de posten zonder afwerking genoteerd
• Bouwrente berekend met termijnschema, grondkosten, bouwtijd en depotrente
• Eigen geld voor advies, notaris en niet-financierbare posten apart gezet
• Meubelplan op de verkooptekening gelegd voordat de optielijst voor elektra sluit
• Stroom en afvoer voorzien op de plek van een waterontharder of een wasmachine op zolder
• Bouwkundige vastgelegd voor de opleverdag
• Restvochtmeting en opstookprotocol ingepland voordat de vloerlegger komt
• Een buffer van 10 procent boven het totaal gereserveerd

Uit de praktijk

Veelgemaakte fouten

Rekenen met de koopsom als eindbedrag

De prijs vrij op naam dekt het huis zoals het in de technische omschrijving staat, niet het huis waarin je woont. Wie daarmee de maandlasten en het spaargeld plant, komt bij de oplevering tienduizenden euro's tekort voor bouwrente, vloeren, wanden en raambekleding.

Meerwerk kiezen op wat je ziet in plaats van op wat in de muur zit

Tegels, kranen en deurkrukken zie je elke dag, en daarom gaat het meerwerkbudget daar vaak naartoe. Juist die onderdelen vervang je later zonder breekwerk, terwijl een lichtpunt in een betonplafond of een afvoer door de vloer na de oplevering nauwelijks nog te maken is.

Direct muurverf op behangklare wanden zetten

Behangklaar is een afwerking voor behang, en verf laat elke naad en elk putje zien zodra er zon langs de wand strijkt. Wie zo begint, gaat daarna alsnog vlies plakken of stucen en betaalt de verf twee keer.

Klik-pvc of laminaat op een dikke ondervloer boven vloerverwarming

Een zwevende vloer met een schuim- of kurkondervloer remt de warmte uit de dekvloer. Komt de warmteweerstand boven 0,15 m²K/W, dan moet de aanvoertemperatuur omhoog en draait de warmtepomp minder zuinig, en dat betaal je elke winter opnieuw in plaats van eenmalig bij de aankoop.

Een terras leggen op aangereden grond

Bouwverkeer drukt de bovenlaag van de tuin zo dicht dat regenwater blijft staan. Tegels op die ondergrond gaan hol liggen en verzakken, en gras verzuipt in het eerste natte voorjaar, dus eerst losmaken of grond verbeteren is goedkoper dan twee keer bestraten.

Casco kiezen om geld te besparen

Het bedrag dat je terugkrijgt, is meestal lager dan wat een vergelijkbare keuken of badkamer los kost. Tel je de weken zonder keuken en het werk buiten de garantie erbij, dan is casco alleen voordeliger als je de standaard hoe dan ook zou slopen.

Een warme zuidkamer oplossen met een rolgordijn binnen

Straling die door het glas is, wordt in het doek omgezet in warmte, en die warmte blijft binnen in een huis dat juist ontworpen is om warmte vast te houden. Alleen zonwering aan de buitenkant houdt de zon tegen voordat die in de kamer is.

Veelgestelde vragen

Wanneer je beter een vakman belt

Een extra groep of een zwaardere aansluiting in de meterkast is werk voor een erkend installateur, en in de garantieperiode ook de manier om de garantie op de installatie te houden. Het opstoken van vloerverwarming volgens protocol en de restvochtmeting horen bij de installateur en de vloerlegger, met de uitslag op papier.

Op de opleverdag hoort een onafhankelijke bouwkundige naast je te staan. Gebreken die dan niet op het proces-verbaal komen, zijn na de sleuteloverdracht lastiger te claimen, en een meerwerkkeuze die de constructie raakt, zoals een uitbouw of een dakkapel, laat je via de aannemer en diens constructeur lopen.